Выделяют два вида услуги:
1. Подбор объекта под задачи и цели инвестора.
2. Поиск арендаторов и покупателей недвижимости.
При подборе учитывается ряд факторов, в числе которых финансовая составляющая, назначение объекта, география и др. Мы проводим оценку объекта, ведем переговоры с арендаторами / покупателями либо с продавцом, следим за динамикой цен, готовы продумать концепцию объекта, проанализировать рынок и перспективы бизнеса, а также оказать другие услуги, позволяющие нашим клиентам получать максимальную выгоду.
Цель анализа — определить наиболее эффективный способ использования будущего объекта. Оценка подразумевает изучение особенностей рынка и покупаемого объекта, его уникальных характеристик, местоположения, конкуренции в локации, перспектив развития прилегающей территории, правовых тонкостей, градостроительных ограничений и других параметров. Аналитические исследования позволяют избежать ошибок при реализации проекта и связанных с ними финансовых затрат.
Проведение глубинного анализа, состоящего из технического, финансового и правового аудита, дает понимание целесообразности конкретных финансовых вложений в объект, помогает сформировать представление о рисках, принять меры по исправлению ситуации или снизить стоимость объекта. Мы анализируем бухгалтерскую отчетность, коммерческие перспективы, рыночную стоимость объекта, финансовые и репутационные риски, налоговую нагрузку и другие параметры.
Услуга является логическим продолжением брокериджа, но выделяется отдельно, так как между подбором объекта и закрытием сделки есть другие этапы, например, финансовый аудит, также клиентам может быть необходимо только непосредственно само закрытие сделки. Мы берем на себя подготовку и оформление необходимых на данном этапе документов и сами ведем переговоры с участниками сделки.
Аудит позволяет получить необходимую инвестору информацию о земельном участке и располагающихся на нем строениях, оценить риски при сделке. Мы анализируем налоговые, правовые, градостроительные и земельные документы и сведения, что позволяет:
· узнать об ограничениях и видах разрешенного использования;
· определить возможность запланированного строительства или реконструкции объекта;
· выявить варианты эффективного использования земельного участка;
· разработать план мероприятий по реализации проекта.
Полный анализ юридических аспектов и особенностей приобретаемого объекта недвижимости позволяет исключить или минимизировать возможные риски, признание сделки недействительной, финансовые потери и судебные разбирательства. Услуга включает:
· проверку юридической чистоты объекта недвижимости (наличие обременений, ограничений, арестов и др.);
· экспертизу договора;
· помощь в сборе документов;
· подбор схемы оптимального налогообложения;
· контроль соблюдения прав и интересов клиента.
Архитектурно-градостроительные решения (АГР) — это комплект документации и графических материалов, в котором описаны общие параметры здания. В реальности они могут незначительно отличаться, но отступать от основных заявленных и зарегистрированных данных нельзя. Документация подтверждает, что будущее здание отвечает разрешенным параметрам строительства и архитектурному облику города. Согласовать ее необходимо до утверждения проектной документации, которая учитывает положения и состав АГР.
Технический план здания — документ, в котором фиксируются данные об объекте недвижимости: расположение здания по отношению к близлежащим объектам, количество, расположение и площадь внутренних помещений и др. Без технического плана невозможно поставить объекты капитального строительства на кадастровый учет и внести сведения о них в ЕГРН. В свою очередь без регистрации объекта в ЕГРН невозможно полноценно распоряжаться объектом: узаконить свои права, совершать юридические сделки и др.
Вид разрешенного использования (ВРИ) фиксирует, как, для каких целей и для какого вида деятельности можно использовать земельный участок. Перечень всех возможных видов разрешенной деятельности указан в классификаторе ВРИ. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — документ градостроительного зонирования, который фиксирует перечень видов разрешенного использования, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства.
Перепланировка — важная составляющая ведения предпринимательской деятельности. Она позволяет улучшить качества и условия эксплуатации объекта с учетом его назначения, а если назначение объекта меняется, то перепланировка может быть необходима, чтобы здание соответствовало нормам и законодательствам РФ. Любую перепланировку необходимо предварительно согласовать, в ряде случаев необходимо разработать проектную документацию — порядок действий регламентируется действующим законодательством.
Мы проводим анализ проектной документации, которая подается на государственную экспертизу, а также непосредственно экспертизу:
· строительных проектов — соответствие проектной документации требованиям законодательства;
· результатов инженерных изысканий — может осуществляться по отношению к результатам инженерных изысканий каждого объекта капитального строительства;
· сметной стоимости — услуга позволяет избежать необоснованных затрат и сократить издержки при реализации строительных проектов.
Перед началом строительных работ необходимо получить разрешение на строительство, а после их завершения — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Мы уточним список необходимых для этого документов и подготовим их с учетом актуальных требований, чтобы сократить вероятность отказа.
Грамотная архитектурная концепция является важной составляющей успеха коммерческого объекта. Мы анализируем тренды, окружающую застройку, потребность и предпочтения целевой аудитории и прорабатываем дизайн-концепцию с учетом финансовых возможностей инвестора. В работе делается ставка на сочетание эстетики и функциональности, чтобы повысить инвестиционную привлекательность объекта.
Комплекс исследований, направленных на определение установленных ограничений градостроительной деятельности. Мы выявляем особенности территории, изучаем техногенные, экологические, историко-культурные, социально-экономические и другие характеристики. Далее готовятся необходимые документы, после чего мы отправляем их в соответствующие государственные инстанции Москвы и получаем разрешение на строительство, реконструкцию или другие работы с объектом.
Организационные и технические мероприятия для контроля сроков и качества будущего строительства или реконструкции объекта. Мы опираемся на исполнительную документацию, в том числе СНиП 12-01-2004 «Организация строительства». До старта строительства мы определяем общий порядок и очередность работ, сроки сдачи каждого этапа и объекта в целом, считаем материально-технические и трудовые ресурсы, готовим пакет проектно-сметной документации.
Финальная реализация зависит от стратегии, вижена и желаний инвестора. Наша задача — найти покупателя или арендатора для готового инвестиционного объекта, обеспечив инвестору максимальную прибыль. Работа с объектом завершается в тот момент, когда он полностью продан или сдан в аренду. При необходимости при финальной реализации мы оказываем сопутствующие услуги, например, брокеридж, структурирование и закрытие сделки купли-продажи.